■案情简介

客户通过现场查看样板房、阅读宣传资料等得知，上海G有限公司（以下简称“开发商”）开发的“L”小区有如下主要卖点：一、二层户型配备前庭后院，赠送花园，后院以院墙围合。因受该卖点吸引，双方签订了《预售合同》。合同签订后，客户依约向开发商支付了全部款项。2015年2月，客户被告知房屋的院墙为违章建筑，将择期拆除，且开发商在制定建筑方案时就知道该情况。同时，开发商在地下室、车库、小区绿地率、小区大堂、落地窗、外墙材料、窗户及栏杆工艺等方面均存在违约，因此客户要求开发商就上述一系列违约事宜承担违约赔偿责任。

■案例评析

开发商的广告、楼书等宣传材料是否构成要约？

所谓“要约”，根据《合同法》第十五条的规定，其是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当有具体确定的内容，且当表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。一般来说，条款完备，且已有前一方签章的书面合同，即为典型的要约，只要另一方签完字，前一方必然要履行书面合同（要约）中的所有义务。与之相对应的“要约邀请”，根据《合同法》第十六条的规定，其是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请，而商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。

显然，如果开发商的承诺属“要约”，如果不遵守，其相当于违反了合同内容，必然要承担违约责任。但开发商的售楼广告，乍看之下仍然是属于“要约邀请”范畴的，因为这些广告中的文字说明，即便有明确具体的内容，但往往无法达到“当表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束”的要求，但在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条作出如下规定：出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

因此，从法律概念上理解，如果开发商在广告中提及的各种承诺对合同订立及房屋价格起到了至关重要的作用时，业主可以将这些承诺视为合同内容的一部分，若开发商届时无法兑现，有权追究其违约赔偿责任。

（东方律师）