2020年5月28日十三届全国人大三次会议审议通过了《中华人民共和国民法典》（以下简称民法典），自2021年1月1日起施行。为落实街道办事处定期组织业主委员会委员进行物业管理相关法律、法规、规章、规范性文件和日常运作规范等培训的要求，紧跟全社会学习民法典的热潮，日前，主题为“民法典与小区物业管理”的培训会在老西门生活服务中心举行，辖区内30个住宅小区业主委员会及11个相关居委会参加培训。

本次培训会邀请了黄浦区人民政府法律顾问、金源方程律师事务所主任金缨律师担任主讲，培训从“业主的权利和义务”、“业主的建筑物区分所有权”、“物业服务合同”与“建筑物与物件损害”四个方面展开。

【延伸阅读】

一、业主的权利和义务

业主的权利：

（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主的义务：

业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。

业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。

二、业主的建筑物区分所有权

业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。并且业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。（如：小区公共部位隐患消除属于业主不得放弃的义务）

表决规则的变化：涉及业主共同决定事项（即业主的九项权利），应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。（颠覆性条款，明年1月1日起施行）

三、物业服务合同

物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。

当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。

四、建筑物与物件损害（高空抛物和高空坠物）

禁止从建筑物中抛掷物品。从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的，由侵权人依法承担侵权责任；经调查难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿（通俗地讲，没有不在场证明的居民，都是被告）。可能加害的建筑物使用人补偿后，有权向侵权人追偿。

物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施，防止前款规定情形的发生；未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。