案例：朱某、蒋某（系未成年人）系祖孙关系，袁某、宋某系夫妻关系。2017年9月，经中介公司居间介绍，朱某、蒋某（买房）与袁某、宋某（卖方）就上海市松江区××路××弄××号××室房屋，签订《上海市房地产买卖合同》，约定转让价为三百万。同时还约定了：在签订本合同时，朱某、蒋某与袁某、宋某双方均已知晓国家和上海市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于朱某、蒋某责任的，造成袁某、宋某损失，朱某、蒋某应赔偿相应损失等，解约违约金应按照总房价20%计算。同日，双方签订《补偿协议》一份，约定朱某、蒋某同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿袁某、宋某八十万元，并同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定。现因蒋某（系为未成年人）已与父母有共有房屋，属于限购对象，袁某、宋某起诉至法院要求解除合同并支付违约金。

律师观点：目前上海的限购政策为：对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。本案中，蒋某作为未成年人，单独名下无房，蒋某父母均已属限购对象，但自认为可以蒋某名义购买，规避限购政策。但蒋某为未成年人，对其购房资格的审查，显而易见应当将其纳入到与其法定监护人（父母）组成的居民家庭中予以考察。故蒋某亦为限购对象，无法办理房屋过户手续。

本案中，蒋某一方在签订合同时未能结合自身住房情况和对上海市住房政策尽到相应的注意义务，导致房屋买卖合同无法继续履行。双方的买卖合同中约定了解除条款，其中就包括限购情况。且《民法典》规定，一方违约行为致使不能实现合同目的，当事人可法定解除。

同时，双方明确约定了因违反限售规定无法办理过户的，解约违约金为房价的20%。买卖合同约定房价为三百万，但《补充协议》中所涉装潢等价值八十万，双方实际成交总价为三百八十万。且《补充协议》明确了违约责任适用买卖合同有关规定，应按总房价三百八十万计算违约金数额。蒋某一方在案件审理过程中提出违约金过高，希望法院调整。最终法院综合考量，确定违约金为五十万元。

（家门口律师 董若涵）

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