当今社会，住宅的财产价值在居民个人财产中的地位越来越高，占到了大多数家庭的财产总值的绝大比例。尤其针对大多数的老年人，辛勤一辈子置办的住宅，在面对年老后的财产处分、养老等方面往往会面临两难抉择。

现实中，很多老年人为了避免子女的继承纷争或者继承程序的复杂性，生前就将住宅产权过户到子女名下。然而，在住宅过户后，很多为人子女者也会做出将住宅出售、出租或者置换等影响老年人在此住宅继续居住的行为。因此，很多老年人往往面临这样两难的困境，一方面担忧子女会因住宅复杂的继承程序、高昂费用而烦心；一方面又担忧过早处置住宅后反而丧失了自己居住习惯了的安身之所。更有部分老年人希望以房养老，而现行的以房养老一般也采取出售或者反向抵押贷款等金融方式，这方面也凸显了很多社会问题，一些不法机构以此为名，骗取老年人信任，使老年人住宅被贱卖，导致赔了房子又失去了住所，并不能保障老年人对住宅的居住和使用权。

2021年1月1日生效的《中华人民共和国民法典》对“居住权”进行了规定，一定程度上解决了上述问题。

何为“居住权”呢？《民法典》第三百六十六条对居住权的定义为：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

居住权最初起源于罗马法，在罗马共和国末期，如果男性家长亡故，那些没有继承权又缺乏劳动能力的妻子的生存和生活就成了问题。因此，丈夫就会把一部分家产的收益权、使用权、居住权等遗赠给妻子，使她们生有所靠、老有所养。该制度的设立初衷，是解决家庭成员的居住和供养问题。

我国民法典物权编制过程中，就是否规定居住权一直争议较大，经过反复研究讨论，最终决定增加居住权制度，主要考虑到以下方面：一是加快建立党的十九大报告提出的多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。居住权属于用益物权，并且一般具有无偿性、长期限性，这些特性是租赁合同有偿性、期限不确定性等无法取代的。居住权制度在一定程度上为公民住有所居提供了更多的选择和制度保障。二是居住权制度以物权效力确认了对住宅的使用权，为住宅所有权人提供了更多的实现其对住宅自由支配意志的途径和选择。

例如前文提到的以房养老，住宅所有权人在其年老时可以将其住宅出售，同时约定住宅的受让人在该房屋上为其设定居住权，并一次性或分期向其支付价款，以作为其养老金。住宅所有权人也可以用遗嘱的方式为其配偶设定居住权，而指定其子女继承住宅的所有权，这既可以解决其配偶的居住问题，也可以满足将其遗产由其子女继承的愿望。

对此，我国民法典第十四章即366条至371条专章规定了居住权，根据规定，居住权在民法典下有以下含义和法律特征：

1.居住权是在他人住宅上设立的物权。住宅所有权人有权把自己所有的全部或者部分住宅为他人设立居住权，这里的房屋类型限制为住宅，不能在其他类型的房屋上设立居住权。

2.居住权是一种用益物权。物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权和他物权（用益物权和担保物权），具体方式包括对物享有占有、使用、收益、处分的权利。用益物权是以物的使用价值为内容的物权，包括对物的占有、使用的权利。我国的用益物权主要包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、居住权和地役权等。用益物权属于物权的一种，也具有物权的排他效力，应当区别于因为存在抚养、扶养、赡养、租赁、借用等关系产生的居住他人住宅的权利。

3.居住权是为特定自然人生活居住的需要而设定的权利。居住权是住宅所有权人为特定自然人的利益在自己所有的住宅上设定的权利，法人或其他组织不能享有居住权。

根据第369条的规定，居住权不得转让、继承。居住权人只能将享有居住权的住宅用于满足其生活居住的需要，一般情况下，居住权人不能将其享有居住权的住宅出租，但是另有约定的除外。

4.居住权人按照合同约定享有居住权。一般情况下，应当通过订立居住权合同并对居住权进行登记后设立居住权。居住权合同约定了居住权人的具体权利义务，包括居住的条件和要求、居住权期限等，为了充分地使用居住的住宅，居住权人对住宅的各种附属设施也应当有使用权。

5.应当向登记机构申请居住权登记。根据民法典的规定，居住权的设立采用登记生效的物权变动模式。根据民法典368条的规定，签订居住权合同后，当事人需持居住权合同到不动产登记机构申请居住权登记后居住权才成功设立。

针对“居住权”的以上特征，在设立居住权时应当注意必须针对住宅设立、去登记机构申请登记等相关的要点，否则可能导致居住权不能设立或者设立存在瑕疵，从而影响居住权的行使。

另外，在民法典生效之后，因为居住权的新增规定，住宅交易过程中尤其是二手房的购买不仅需要查询房屋的权属、司法查封、设立抵押等情况，还应注意查询房屋是否登记有居住权。因为民典法的规定“买卖不破居住权”，如果购买了一套设有居住权的住宅，只有等到居住权人死亡或者居住权到期后，所有权人才能使用，那对住宅所有权人来说就得不偿失了。

（上海捷铭律师事务所 陈 曦）