【《民法典》解读】

《民法典》中一大亮点是专章增设的居住权制度。居住权作为一项全新的用益物权，打破了住宅之上原有的“所有权/租赁权”权利格局，赋予住宅之上权利的多元化安排，有利于实现物尽其用。居住权的设置可满足特定人群的居住需求，尤其为老年人以房养老提供法律保障。与此同时，居住权的存在也将引发新一轮金融工具和法律制度的动态博弈。

1.居住权究竟是什么性质的权利？

回答这个问题，我们首先要了解现有住房之上的权利格局：对于人们居住而言，目前房屋之上存在所有权和租赁权两种权利的设置，前者是一项完整的物权，后者属基于租赁契约产生的债权范畴。而《民法典》设立的居住权是住房之上第三种权利，有别于租赁权，居住权是一种用益物权，系与所有权分离的对房屋的占有、使用权，较租赁权而言更具排他性、稳定性。

2.当下我国为何迫切设立居住权？

一项新权利的设立必然意味着所有原有的权利都无法包容当下的利益。一项新权利的设立是立法者综合利益衡量的结果，其保护的特定主体的利益较其他主体对应需承担的负担，一定在道德或其他价值上更具优势地位。

那么回到现在的居住权，立法者衡量的利益和负担是什么呢？

核心利益：

（1）满足养老需求。随着我国步入老龄化社会，养老、赡养问题成了社会关切的热点话题，许多老人步入晚年后得不到子女妥善的赡养，甚至有些老人将唯一的房屋过户给子女后不被允许居住在房屋内、被迫去养老院或面临更糟糕的境遇，其生活基本需求得不到保障。居住权的设立赋予老年人在向儿女转让房产的过程中为自己设置居住权的权利。老年人也可向未来金融机构出售房屋，以房屋所有权换取居住权及定期养老资金，实现老有所居；

（2）保障经济弱势群体的住房需求。针对老年人不存在婚姻关系的伴侣、离婚时无法分得住房的生活困难方、暂无购房能力的年轻群体等，设立终身/固定年限的居住权可以保障其享有安稳的住房权利、促进落实国家的住房保障政策。

负担方面：

（1）对于所有权人，需容忍居住权人在其所有的房屋内居住的负担。例如，给离婚后的前配偶设定居住权，所有权人需要接受前配偶再婚后仍住在自己的房子里的事实。

（2）对于租赁权人，有时需让位于居住权。我们知道，租赁权是一项债权，而居住权是一项用益物权、具有物权的排他效力，居住权可以对抗除所有权人外的所有人。因此，在无当事人明确约定的情形下，承租人如果租赁了已设置居住权的房屋，其不得对抗居住权人。

3.对居住权出现后社会状态变化的预判

（1）居住权对房屋买受人继续有效

如果房屋在设立居住权后转让给买受人，此时买受人是否有权要求居住权人搬离房屋？我们认为，参考“买卖不破租赁”的原则，既然买卖不可突破租赁，那么居住权作为一项物权属性比租赁权更浓厚的权利，居住权人基于法定用益物权对房屋的占有、使用应当得到法律保护。况且房屋买受人在购买房屋时，应已将居住权存在的事实考虑进房屋转让的对价之中，其不可对抗原居住权人符合公平价值。因此，在房屋转让的情形下，居住权人有权继续居住在转让后的房屋内。

（2）与承租人租赁权的冲突

一方面，如果在已经租赁的房屋上设立居住权，那么居住权人是否有权要求承租人搬离房屋？我们认为，租赁权在法律上是一项“具有物权性质的债权”，基于前物权大于后物权的原则，居住权人无法要求承租人搬离房屋，仅能在租赁合同到期后要求行使对房屋的占有和使用。

另一方面，如果承租人租赁了已设立居住权的房屋，那么承租人是否可以合法占有、使用租赁房屋？我们认为，如果居住权合同中明确约定房屋可以出租，那么承租人根据有效的租赁合同可以合法占有、使用房屋；反之，如果居住权合同中约定房屋不可出租，此时虽然租赁合同本身有效，但债权无法抵抗物权，基于“物债两分”原则，承租人只可向相应主体主张合同项下的违约损失。

此外，同一套住宅之中是否可以分割设立居住权和租赁权？住宅所有权人能否就特定一间房间及公共使用区域为居住权人设定居住权，同时将其他房间进行出租以获取收益？我们认为，理论上居住权和租赁权可分别行使其占有、使用之权能，两种权利同时和平存在、互不干涉，因而可分割设立居住权和租赁权。但随之引发的现实问题是：房产交易中心将如何在不动产证上登记某间房间的居住权信息？届时居住权是否会同抵押权一样仅能针对整套房产进行登记？我们认为这将是一个实践难题。

（3）与抵押权人的冲突

所有权人在房屋上设立了居住权后，是否可以将房屋进行抵押？我们认为，已设立居住权的房屋可以进行抵押，抵押权作为担保物权、居住权作为用益物权，两项物权可以并存在一处房屋之上。但是，抵押权人行使抵押权将房屋拍卖时，由于居住权可以存续在所有权中，不会因为所有权的转移而消灭，这将在一定程度上导致房屋滞销、加剧法院执行难的困境。

（4）将出现大量住房投资基金

居住权的出现可能会促成新的商机，金融机构可以购买住宅所有权，而后在住宅上设立居住权、将居住权和所有权分别出售。尤其对于老年人群体，金融机构可与其达成设定居住权以房养老的协议，老年人向金融机构移转房屋所有权，金融机构在该房屋上为老年人设定永久居住权，并根据房屋价值定期向老年人给付养老资金，解决养老问题。当然，在面临机遇的同时，也存在许多疑问，例如：从事居住权业务的金融机构是否需要一定的资质或行业准入限制？如何针对该类交易设定合理的居住权对价？居住权的对价若基于对老年人剩余寿命的评估，那么是否会面临一定的道德风险？我们认为，当居住权成为市场交易对象时，势必将引发一系列的金融乱象，相关监管部门应提前作出预判并制定相应监管措施来应对。

（上海至合律师事务所 易俊、皇甫雨璇）