近年来，随着居民法律意识的提高，以及对生活品质的更高追求，物业服务纠纷数量日渐增多，法院受理的相关案件数量居高不下。其中，绝大多数是因业主不满意物业服务质量而拒交物业费所引发的纠纷。那么，对物业服务不满真的可以拒交物业费吗？

我从未签署的物业服务合同，是否有效？

业主和物业服务公司就物业费发生纠纷时，很多业主会抗辩自己从未见过也未签署过物业服务合同。

实际上，物业服务合同分为前期物业服务合同和物业服务合同，前者是在业主大会成立前由建设单位选聘并签订书面合同，后者则是由业主大会决定选聘后由业委会代表业主大会签订。而无论是哪种情况，业主都不与物业服务公司直接签订合同，但均依法享有物业服务合同权利并应当履行合同义务。

需要一提的是，业主大会选聘物业服务公司的程序是经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，即使业主本人因为各种原因未参与投票，“双过半”形成的业主大会决定也对业主有拘束力。

【法官提醒】：根据相关法规，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，并在销售前向买受人明示临时管理规约。因此，大家在一手房交易中，要特别注意合同的附件，有些重要的东西都在里面。

房屋漏水修不好，可以拒交物业费吗？

房屋漏水令人糟心，屡次报修物业不能处理，不少业主面对这种情况时都会选择不交或者要求少交物业费以表示对物业服务质量的不满。

业主的情绪可以理解，但是这样的做法却未必是合理的。房屋漏水根据原因不同有不同的责任主体：一是存在房屋质量问题，对质保期内的房屋质量问题，应当由开发商负责维修。对超过质保期的，专有部分（通常是房屋内部）维修所需费用，由拥有专有部分的业主承担，共用部分的所需费用，则可以申请在专项维修资金中列支。二是因其他业主装修等原因导致的漏水，应当按照相邻关系向承担责任的业主主张赔偿。

在房屋漏水需要维修时，根据实际情况，物业公司要协助业主与开发商沟通、申请专项维修基金并组织维修、协调相邻关系等。在物业公司履行了物业服务合同义务的情况下，业主仅以房屋漏水未修好为由拒交或少交物业费，是没有法律依据的。

【相关法规】：《上海市住宅物业管理规定》第五十五条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

【法官提醒】：商品房出现质量问题，在保修期内，业主有权要求开发商负责维修。质量问题严重影响正常居住使用的，房屋买受人可以请求解除合同、赔偿损失。在这里要提醒大家，房屋出现质量问题要及时依法维权并留存相关证据，如果没有及时主张权利，一旦超过保修期则很难追究开发商责任。

我已和承租人商定由他交纳物业费，为啥物业公司找上了我？

房屋租赁合同中，一些租赁合同当事方会约定由承租人交纳物业费，此类约定在商铺出租中尤其常见。在物业费交纳发生争议时，物业公司则通常以出租人/业主为被告起诉至法院要求支付物业费。业主往往会拿出租赁合同向法院抗辩称，依照合同约定，物业费应由承租人承担。

对此问题，一方面审理中发现业主大多数情况下无法证明向物业公司告知过相关情况，需承担举证不能的不利后果；另一方面即使有证据表明物业公司知晓租赁双方对物业费承担的约定，物业公司仍然有权要求业主承担连带责任。

【法官提醒】：租赁双方约定由承租人交纳物业费的，应及时向物业公司报备，以便物业公司及时收取物业费。需要提醒业主的是，合同具有相对性，租赁双方的约定不能约束第三方。特别是商铺出租，承租人往往变动频繁，出现纠纷往往让问题变得复杂，建议在租赁合同解除时对物业费等及时结清，以减少不必要的纠纷。

车辆被划伤，物业公司是否承担责任？

小区停车位上的私家车被划伤，业主则要求物业公司承担赔偿责任。这类问题在生活中并不少见。从合同关系看，物业公司根据合同提供物业服务，双方之间形成物业服务合同关系。至于停车费，实际上一般是由物业公司代收，大部分属于小区公共收益，费用中并未包含车辆保管费用，因此物业公司无保证业主车辆安全的合同义务，因此不承担车辆被划伤的赔偿责任。

【相关法规】：《上海市住宅物业管理规定》第六十一条第五款：车主对车辆有保管要求的，由车主和物业服务企业另行签订保管合同。

【法官提醒】：物业对小区车辆停放、收费的管理不代表物业公司和业主形成了保管合同法律关系。但是维护小区公共秩序是物业公司承担的物业服务合同义务之一，如果物业公司存在履行物业服务合同要求不达到标准的情况，例如，在车辆被故意划伤，业主要求调取监控，而该位置按照合同约定或物业承诺确实应当布置监控录像，但因维护不当无法提供监控录像的，则业主可以主张物业公司履行物业服务合同存在瑕疵，在物业服务法律关系下要求物业承担一定责任，如要求酌情减少物业费等。（街道司法所）