文 江雪强（上海拓海律师事务所律师）

近期，有一部电视剧《安家》引发了不少热议。这虽然是一部以房产中介为主题的都市职场剧，但不得不说同时也是一部普法剧，观众若不具备一定的法律知识，可能都无法厘清剧中诸多故事背后的逻辑。笔者作为一名法律从业者，在刷完此剧后，对剧中涉及到的一些法律问题进行了梳理总结，希望与各位读者分享。

买卖凶宅的后果

出售凶宅时，卖方应如实披露相关信息，否则买方有权要求解除或者撤销买卖合同，并要求卖方赔偿损失。

剧中，一位姓黄的老板听信鲁大师的迷信言论，找到房似锦专门买了一套凶宅用于挡灾，后来又卖掉换大房子。在该凶宅的交易过程中，中介和卖方均已主动向买方告知房内发生过刑事案件，而买方在知悉有关情况后仍决定与卖方签署房屋买卖合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。法律上，在二手房买卖合同纠纷中，房屋内是否发生过非正常死亡事件，是属于与房屋相关的关键交易信息，将直接影响买方的购房选择；根据《合同法》的有关规定，卖方应全面、真实地予以告知有关情况，尽到相应的信息披露义务，如有故意隐瞒即应构成欺诈，买方有权要求解除或撤销买卖合同，并要求卖方赔偿损失。

无法撤销的“房屋赠与”

一方父母出资为子女购房，房屋产权登记在夫妻双方名下的，该房屋属于夫妻共同财产。

现实生活中，父母出资为子女购房十分常见，而剧中辛辛苦苦经营包子铺的老严夫妇就是这样的典型。老严夫妇用毕生积蓄全款为儿子买房，在儿子、儿媳的施压下将所购房屋的产权登记在儿子、儿媳名下。当老严夫妇准备收拾行李搬进新家与儿子、儿媳同住时，却发现已被亲家母鸠占鹊巢，他们只能打道回府，落得个无家可归的下场。那么辛苦大半辈子的老严夫妇是否有权撤销房产赠与呢？

根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第22条以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第7条的规定，当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。但剧中老严夫妇已经同意产证上加上儿媳的名字，他们之间亦没有形成书面协议，其出资应当认定为对儿子和儿媳的赠与，并不属于儿子的个人财产了；且产权已经登记在儿子和儿媳名下了，赠与行为已完成，根据《合同法》第186条的规定，老严夫妇难以再撤销了。

“假离婚”遇上真出轨

夫妻协议离婚后一年内，任何一方就财产分割问题反悔的，可以向法院请求变更或者撤销财产分割协议。

为了规避政策，降低购买二套房的高首付和有关税费，安家门店店长徐文昌与其前妻张乘乘进行“假离婚”，善良的“徐姑姑”将自己个人名下房产过户至妻子名下，不料却遭遇“前妻”出轨，导致两人复婚无望。那么，在两人已办理完离婚手续后，徐姑姑还能否要回其个人的房产？

虽然从法律上来说，“徐姑姑”与张乘乘在办完离婚手续后，就产生了离婚的法律效果，离婚时就财产分割达成的协议对男女双方具有法律约束力，但根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第9条的规定，男女双方协议离婚后一年内就财产分割问题反悔，请求变更或者撤销财产分割协议的，人民法院应当受理。因此，“徐姑姑”可以依法向法院申请变更或者撤销财产分割协议。如果能够提供足够的证据证明房产分割协议是双方的虚假意思表示，或者存在欺诈、胁迫等情形，则为“假离婚”而签订的财产分割协议可以被撤销，进而重新进行财产分割。

不可擅动夫妻共同财产

夫妻一方非因日常生活需要，不得擅自处分夫妻共同财产。

剧中有讲述这样一个故事：阚先生和阚太太夫妻俩共同奋斗，白手起家，当事业和家庭都蒸蒸日上时，阚先生却开始在情感上变质，在外包养起了“小三”知否小姐，被阚太太发现后，阚先生为了了却这段婚外情，请房似锦帮忙购入一套千万豪宅送给“小三”作为补偿。那么阚先生的这一赠与行为是否有效呢？

根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第17条的规定，夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的，因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定；夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。阚先生的这一行为明显属于非因日常生活需要而处理夫妻共同财产的情形，应事先和阚太太协商一致。阚先生未经阚太太同意，擅自处分夫妻共同财产为知否小姐购房，侵害了阚太太的财产权益，且知否小姐在明知阚先生已婚的情况下仍接受该赠与，亦有违公序良俗，该赠与行为应属无效，知否小姐没有付出相应的对价获得的该套房屋属于不当得利，应予返还。

强行侵占求分“一杯羹”

个人房产被非法侵占时，业主可依法维权。

剧中，“徐姑姑”的好友龚俊由于公司财务出现问题，打算出售爷爷名下价值1.5亿的老洋房，以填补公司资金上的漏洞，但谁料到半路杀出个太表姑奶奶一家，试图跳出来瓜分老洋房的售房款，并且狮子大开口要求分给他们五千万，否则就不离开老洋房。回想几十年前，龚家出于好心，在老洋房中搭建了几间平房收留了远房亲戚太表姑奶奶一家，现如今却被反咬一口说这房子是他们的，强行霸占房屋，要求参与售房款分配。那么，这一家人的做法合法吗？

根据《物权法》第9条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。龚家老洋房不动产权证书上登记的房屋所有权人只有龚家爷爷，该老洋房依法属于龚家爷爷单独所有，太表姑奶奶一家虽然在里面住了几十年，但也只是借住，老洋房的产权并未发生任何变动，因此太表姑奶奶一家无权分割售房款。他们强行侵占房屋的行为已构成对龚家对老洋房物权的侵害，根据《物权法》第34、35、37条的规定，龚家可以向法院起诉要求对方搬离房屋，如果因为侵占造成了龚家的损失，龚家还可以同时请求赔偿损失，运用法律武器来维护自身的合法权益。

以上种种，《安家》的每一个小故事既表达着对人性的思考，又透露出法律的光芒。面对人性之恶，不能仅仅依靠人的道德自觉来解决问题，更要借助于法律的力量来干预调整。笔者认为，“家”本质上应该是一个温暖和充满爱的地方，里面安的是人心、人情，房产交易虽关乎重大，但也不能逾越道德和法律的底线，惟有合情合法，家方能安。