清规戒律，家风国法，规章制度无一不是约束人们如何管事、如何做人的规矩。《规矩方圆》栏目将为您带来社会仁人志士为如何做好物业管理服务的相关事宜所提出的建议，以及如何成为最美物业人的一些金点子。

文　木子

有资料显示，截至2017年底，上海市全市住宅小区总数12937个，总建筑面积约7.34亿平方米，其中9074个小区成立了业主大会，占符合成立条件住宅小区总数的94.2%。而维修基金“断档”严重、小区物业管理矛盾等问题，成为制约社区和谐稳定的一大瓶颈。

今年7月，上海市十五届人大常委会第五次会议听取了关于《上海市住宅物业管理规定修正案（草案）》（以下简称“草案”）的说明及解读，听取审议意见报告。草案的关注点主要有以下几处：

一、细化了业委会从组建到换届的全过程运作规范

一是解决小型小区业委会成立难的问题，对建筑面积在一万平方米以下的住宅小区，补充规定业委会可以由三人组成。二是进一步明确业委会委员候选人资格条件，完善了不得担任业委会委员的负面清单条件，并要求业委会候选人书面承诺积极履职、不谋私利。三是明确建立业委会培训制度，并把培训记录作为业委会备案的法定要件。四是规定业委会委员资格终止制度，建立对业委会委员履职的约束机制。五是对业委会的换届改选、补选、会议制度等作了更有针对性的规定，确保业委会能够正常运转。

二、政府定期发布物业费指导价

在物业服务收费实行市场调节价的背景下，业主与物业服务企业在服务质量与收费标准上的分歧进一步加大，急需发挥政府、行业协会的信息发布和服务指导作用，引导双方理性磋商、合理定价。

在这个问题上，草案一是明确了市房管部门应当定期发布住宅小区物业服务标准和定额。二是要求物业管理行业协会定期发布物业服务价格监测信息，供业主和物业服务企业在协商时参考。三是规定了实行包干制的物业服务企业在调价前，应当将经审计的物业服务费用收支情况，向业主委员会或者全体业主报告，并在物业管理区域内公布。实行酬金制的物业服务企业则应当公开物业服务项目收支情况方面的信息。三、公共收益进一步规范

草案进一步完善了公共收益相关管理制度：一是利用物业共用部分从事广告、商业推广等活动，必须经业主大会或者共同拥有该物业的业主同意，或者由业主大会授权业主委员会同意。二是公共收益应当按季度补充专项维修资金，同时要求补充比例高于50%，且单独列账。三是明确公共收益应当进行工程审价和财务审计。四是对业主委员会委员、物业服务企业或者代理记账机构挪用公共收益的违法行为设定了罚则。四、业主经催告不缴维修基金或被起诉

随着住宅使用年限增长，动用专项维修资金维修、更新及改造房屋共用设施设备的需求也在上升，专项维修资金余额不足的问题逐渐暴露，续筹难的矛盾日益凸显。

草案完善了专项维修资金续筹机制，针对现实中业主大会往往难以或者迟迟不作有关专项维修资金续筹决定的情况，规定业主大会未在90日内作出决定的，应当采用分期交纳筹集方式，并明确了具体程序和标准要求。对于业主经催告后仍不交纳专项维修资金的情形，此次修改结合司法判例实践，规定业委会经业主大会决定，可以依法向法院起诉业主。