清规戒律，家风国法，规章制度无一不是约束人们如何管事、如何做人的规矩。《规矩方圆》栏目将为您带来社会仁人志士为如何做好物业管理服务的相关事宜所提出的建议，以及如何成为最美物业人的一些金点子。文木子

透过《民法典》认识业主和物业服务人，首先应当将它们视为总则编中的一般民事主体，物业管理主体同样具有一般民事主体的四个基本定位：民事关系的参与者，民事权利的享有者，民事义务的履行者，民事责任的承担者。物业管理主体同样受到作为一般民事主体的共同法律规则的约束：

一是，业主和物业服务人的民事权利受到法律的平等保护，它们从事物业管理活动，应当遵循《民法典》总则编规定的自愿、公平、诚信和合法的原则，不得违背公序良俗，应当有利于节约资源和保护生态环境；

二是，业主和物业服务人行使权利，应当履行法律规定的和当事人约定的义务，不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益；

三是，业主、物业服务人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的物业管理行为无效，违反法律、行政法规强制性规定的物业管理行为无效；

四是，业主和物业服务人的民事权利受到侵害的，被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。

透过《民法典》认识业主和物业服务人，还应当将其置于物权、合同和侵权责任等不同的民事法律制度下观察，通过特定法律条文的解读，分析物业管理主体与一般民事主体不同的特征。

作为特殊民事主体的业主：作为物业管理主体，业主是单个业主、业主大会和业主委员会三种业主形态的统称。在物业管理活动中，业主又以区分所有权人、物业服务合同聘用人和建筑物损害侵权责任人的三种身份，具有《民法典》规定的民事权利、义务和责任。在区分所有建筑物的管理中，单个业主对建筑物专有部分享有较为完整的所有权权能(占有、使用、收益和处分)，对共有部分的共有和共同管理权，则主要通过业主大会的参与权、表决权和业主委员会的选举权、被选举权、监督权来实现。业主大会、业主委员会作为全体业主共同利益的代表者，是区分所有建筑物共同管理权的实际行使人，其法律地位和运作规则，除了适用《民法典》总则编“非法人组织”一章以及《物业管理条例》的规定以外，今后还有待于依照民法典第二百七十七条之规定另行制定相应的法律法规。在物业服务合同的签订和履行中，单个业主的主要权利是参与合同相关事项的表决和监督合同的履行，主要义务是支付物业费并遵守管理规约的相关约定；业主大会有权依法选聘解聘物业服务人，业主委员会具体行使缔约权和合同履行的监督权。在建筑物损害事件的侵权责任承担中，单个业主作为所有人和使用人，视其过错情况，依据公平原则，决定是否承担赔偿或者补偿的侵权责任。

作为特殊民事主体的物业服务人：物业服务人是《民法典》合同编创设的法律名词，《民法典》第九百三十七条规定，物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。但是，将其他管理人与物业服务企业并列为物业管理的主体，是物权编(原物权法)的规定，物权编第二百八十四条明确规定:“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”，以此为基础。物权编中所有涉及物业服务企业的条款均采用与其他管理人并称的方式表述。其他管理人，作为物业服务企业以外的根据业主委托管理建筑物的法人、其他组织和自然人，随着物业服务企业资质认定的取消，物业服务行业特征逐步淡化模糊，主要是指从事物业服务的非法人组织和自然人。与有关业主的规定不同，《民法典》中关于物业服务人的内容，是以义务和责任为重心的，例如：物权编中规定物业服务人有接受业主监督的义务，有执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施的义务；合同编中规定物业服务人应当采取合理措施保护业主的人身财产安全；应当定期向业主公开物业服务事项并向业主大会、业主委员会报告；侵权责任编中规定物业服务企业等建筑物管理人应当对建筑物损害承担未履行安全保障义务的侵权责任等等。《民法典》对物业服务人的民事义务和民事责任所作的大量特别规定，旨在针对现阶段物业管理中存在的乱象，严格规范物业服务提供者的行为，最大限度地保护业主和使用人的合法权益。