案情概要

原告（承租人/租客）与被告（出租人/房东）于2019年1月签订房屋租赁合同，被告将其名下房屋出租给原告使用，租期三年。后被告交付房屋，原告按约支付租金。

2020年初，原、被告就出租房屋出售事宜进行过洽谈，未达成一致，后被告另找买方。2020年4月，被告将上述房屋出售给第三人，案外人付清全部房款，并于2020年5月签署房屋交接书。

原告于2020年5月诉至法院，以被告侵害其优先购买权为由要求判令被告赔偿系争房屋实际出售价格与目前出售价格之间的差额。

争议焦点

1.被告出售房屋的行为是否侵害了原告作为标的房屋承租人的优先购买权？

2.损失范围如何确定？

各方观点

原告认为：

1.双方在系争房屋出售前经过协商，未达成一致意见，当被告最终欲将房屋出售时，应在合理期限内书面通知出售条件。被告未履行通知义务，损害了原告作为承租人的优先购买权。

2.审理中，法院委托房地产估价公司对系争房屋市场价格进行了评估，市场价为332万元，实际支付价格为310万元，两者差额部分应属于原告损失，被告应予以赔偿。

被告认为：

1.被告多次与原告沟通房屋买卖事宜，原告对标的房屋出卖是明知的，其价格折扣等条件与实际购房人相比，不符合优先购买权构成要件中的同等条件，原告无有效购买权。

2.即使存在优先购买权，其也无实际损失，房屋价格上涨的所谓损失本身不可预计。

法院判决

法院认为，实际履行中，虽然被告曾就系争房屋买卖与原告进行过磋商，但被告实际出售时，未将该次房屋出售条件通知原告，应认定构成侵害承租人优先购买权。必须指出，优先购买权的通知内容，在无相反约定情况下，应包含标的房屋的出售条件或至少是时间、价格、标的物范围等交易基本内容。通常情况下，在内容的时间性限制上，其应至少体现为最终或最后一次出售之条件而非仅被告主张的中期交易条件。应该认为，惟有如此才能给予一般性优先购买权权利人平等的、实质性的标的房屋购买机会，满足优先购买权之公平保护，而被告显然在履行中未能达到此等通知的要求，其该部分主张不能采信。

关于本案损失范围，法院认为，优先购买权保护确定的损失范围并非所谓实际发生金钱损失，而系交易机会的损失。本案中标的房屋在售出后实际发生了上涨，原告因被告通知缺失实际丧失了购买机会，客观形成了交易利益的丧失，满足了损失确定的法定客观性、关联性条件。评估价与实际价格差额应认定为原告损失。

以案说法

1.什么是承租人的优先购买权？

出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

2.承租人优先购买权是否有例外？

如出租人将租赁房屋出售于该房屋的按份共有人或者出租人将房屋出卖给近亲属的，无须通知承租人。

3.对承租人有何限制？

出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。

4.出租人妨害承租人优先购买权可能承担哪些责任？

承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。

律师建议

实践中，如出租人出售在租房屋前，未按法律规定通知承租人，则承租人可就因此产生的直接损失及间接损失主张赔偿。其中，直接损失通常包括但不限于有证据证明的：承租人另行租赁房屋产生的租金损失、房屋的装修装饰费损失、搬迁安置费损失、经营类损失、误工费以及其他租赁合同中事先约定的赔偿。间接损失通常指可期待利益。作为出租人，如想要出售正在租赁期的房屋，建议务必提前书面通知承租人，并保留证据，以避免今后产生不必要的纠纷和损失。

（上海孜求律师事务所  巩慧律师）