案例：金某与朱某系亲戚关系。2006年，朱某获得安置房屋，于2009年4月交清了所有相关款项，于2009年9月办理了产权登记，产权证上权利人登记为朱某。金某于2009年4月取得了该安置房屋的钥匙，后居住使用并于2016年6月出租收益。随后，金某向法院提起诉讼，称其为实际所有权人，系争房屋系当时因朱某无力购买，便主动要求金某购买。金某全额出资购买了涉案房屋，因当时该房按政策只能登记在朱某名下，五年内不得转让出租，但房产证及其他一切购房资料均在金某处。待到可过户时，朱某以各种借口拖延办理过户手续。金某遂请求法院确认房屋所有权归其所有，朱某协助其办理房屋不动产过户手续。

律师观点：借名买房是指实际购房者因不具备购房资格或其他原因借用他人名义购房，由被借名人对外签署房屋买卖合同并将房屋所有权登记在被借名人名下，而购房款由借名人实际支付的行为。一方面，实际购房者应当及时保留证据，包括书面协议、房屋实际占有使用人以及相关权证资料的保管人均为借名人的证据，以证明其与被借名人之间就房屋所有权归属存在真实的约定。另一方面，因借名购房协议仅在实际购房者与被借名人之间内部有效，不具有对外的物权公示效力，借名人无权以借名协议直接确认房屋权属，故实际购房者在起诉时应注意诉讼请求的选择，不宜提起要求确认房屋所有权的物权确认之诉，而应提起要求被借名人转移所有权权属登记的债权给付之诉。若存在限购因素等无法过户的情形，则可提出将房屋另行出售后对房价款进行分割的诉讼请求。

金某与朱某之间关于房屋所有权归属的约定，若不存在违反法律、行政法规强制性规定或恶意串通等无效情形，则金某与朱某之间的借名协议合法成立，但仅对协议当事人产生拘束力。当事人间有关借名买房的约定与其他合同效力一样，仅具有债权性质，借名购房协议仅产生借名人具有要求被借名人变更过户的请求权，而没有直接确认权属的效力。不动产物权登记的推定效力在维护交易安全方面具有重要意义，借名协议不足以推翻物权登记的推定效力，故借名人无权以借名协议直接确认房屋权属。

（家门口律师王小小）

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