疫情之下，旅游业重创，与之息息相关的民宿业也陷入“速冻模式”。面对零收入和房租的双重压力，民宿老板小张撑不下去了，只好找房东李先生协商，希望能退还部分租金和押金。然而，房东表示自己也很无辜，该怎么办？

疫情影响 民宿陷经营困境

小张在上海租赁了多套房产用于经营民宿，与房东李先生的租赁合同原本到2020年3月底截止。然而受疫情影响，从2020年春节开始，民宿订单全部取消，生意难以为继，再加上房租的压力，损失持续扩大，令小张焦虑难安。

左思右想，小张决定联系房东，希望协商提前终止合同，退还已付的二三月份租金、押金，减少损失。对此，房东却认为，自己没有任何过错，怎么还要分担损失呢？双方产生了很大的分歧，多次协商无果，小张只得将房东诉至上海市虹口区人民法院（以下简称上海虹口法院）。

租金减免各执一词 双方对簿公堂

上海虹口法院法官高行玮在接到案件后，第一时间就通过电话与双方当事人进行了初步沟通，发现两人均有调解意愿，只是对损失的分担各有各的想法。

“疫情影响没人住店，也没有收入，损失很大，希望房东体谅一下，把二、三月份的租金退给我……”

“小张主动违约在先，押金可以退给他，但租金不能退的。”

了解双方的想法后，高行玮继续通过电话耐心调解，详细分析了法律规定和合同约定，表示这次纠纷是突发疫情导致的，双方都没有违约的故意，还望二位能够考虑适当分担损失、化解矛盾；并劝解当事人在特殊时期，相互理解、共克时艰。

经多次沟通，两人终于各让一步，同意提前终止合同，房东退还押金和部分租金。

调解方案初步达成后，如何签署调解协议却成了难题。李先生在外地，短期内没有回沪的打算，即便现在回上海，还需度过14天隔离期，成本太高。征得双方同意后，高行玮决定采用在线调解的方式。

3月6日，高行玮与小张、李先生在约定时间同时上线，通过在线庭审确认了调解方案。庭审结束，双方阅看笔录后电子签名确认。

■法官提醒

新冠肺炎疫情对各行业产生的影响正逐步显现。对于因疫情影响，合同目的无法实现或者继续履行合同对一方当事人明显不公，当事人请求法院变更或解除合同的，法院会综合考虑当事人的约定、疫情的发展阶段、疫情对当事人实际影响的时间和程度等因素，公平处理。建议双方当事人在疫情发生后，根据疫情防控措施对合同履行的影响，及时沟通协商，按照公平和诚实信用原则，采取变更合同条款或签订补充协议等补救措施，以降低损失。

（以上人物均系化名）（虹口法院 吴静文）