业委会委员应当符合什么法定条件？

业主与物业服务企业如何商定物业服务费收费标准？

小区的公共收益应当如何使用？

专项维修资金余额达到法定筹集标准时如何续筹？

遇到紧急维修事项如何处理？

3月1日，新《上海市住宅物业管理规定》正式施行，对以上这些问题作了明确规定。

随着上海经济社会的快速发展，住宅小区内一些老问题和新的“急、难、愁”问题互相交织，业主委员会运作不规范、物业服务收费和停车收费价格放开后缺乏议价机制、专项维修资金续筹和使用难、公共收益使用账目不透明及停车难等问题日益凸显。

据市房管局介绍，新《规定》吸收了本市近年来在创新社会治理、加强基层建设及住宅小区综合治理方面的实践经验，结合国家审批制度和本市房屋管理体制改革的实际情况，对住宅物业管理中存在的突出矛盾和市民群众关心的热点问题提出了解决方案。

值得一提的是，新增物业服务合同备案制度，便于及时了解和掌握为住宅小区提供物业服务的企业主体、服务价格、服务标准等相关情况，加强对物业服务企业和项目经理的日常监督检查。在业主普遍反映的停车收费问题上，明确了开发商在业主大会成立前不得擅自调整前期物业合同中约定的产权车位租赁价格，设立了业主大会成立后开发商产权车位调整租赁价格的备案制度，解决实行市场调节情况下开发商产权车位乱涨价问题。

另外，《规定》中还明确市房管部门应定期发布住宅小区物业服务标准，物业协会定期发布物业服务价格监测信息，实行包干制收费方式的小区物业服务费调整前必须经过审计或者评估，促进形成“质价相符”的物业服务收费议价机制。对于小区的公共收益，要进一步规范公共收益的用途和使用程序，优化专项维修资金续筹机制和紧急维修的相关程序，加强住宅小区资金监管，强化政府托底义务。

（新闻晨报）