周家渡街道辖区面积5.52平方公里，实有人口14.22万人。城区建成时间早，76个居住小区中，有51个建成于1996年之前。老旧小区中50%由1家国企物业提供日常管理服务，面广量大，如何因材施教，通过党建引领实现带动促动物业企业质价双提升，如何破解小区停车混乱、电动车违规充电和维修基金使用不透明等问题？

在调研中发现，物业目前存在党组织引领力不足、专业服务水平不高、业委会运作不完善三大问题。针对调研中发现的问题，街道共同探索形成了“1+3”老旧小区物业治理周家渡模式。

“1”就是党建引领，建立“大联合党支部”强化引领。发挥党组织在物业治理中“政治领导者、价值引领者、资源整合者、利益协调者”的功能。要优化组织设置。街道专门成立党建引领物业治理领导小组。32个居民区建立“物业治理联合党支部”，由居民区党总支书记兼任支部书记，把居委会、业委会和物业公司负责人按程序纳入党支部，非党负责人按制度常态列席会议。为居民区党组织赋权增能。赋予居民区党总支对“三驾马车”的“人选把关权和参与考核权”；规范大联合支部的运行制度，将以往松散的多方会议变成规范的党内会议。已试点组建10个大联合党支部，推动“四保”服务、账目公开等原先不愿说、不敢说的问题，让物业公司“红脸出汗”。

“3”就是3个举措。一是匡正物业服务导向。针对街道76个小区28家物业公司实际，区分规模和服务品质两类实行差别化治理和标准化建设，形成区域化集中管理和良性竞争态势。我们与浦发集团签订党建联建协议，将其下属振南物业作为试点，形成以提质增效和经费公开为基础的推进方案。支持4家优质物业树立服务标杆，扩大服务规模；建立物业企业服务管理质量末尾淘汰机制，拟选取排名靠后的9家物业让居民“找茬”，允许物业企业整改提质，最终落实末3家淘汰。二是引导物业治理“自动驾驶”。近期，经过街道物业治理领导小组研究，对换届中的23家业委会人选审核把关，将党员占比和“两委”交叉任职占比分别提升至55%和40%。制定公开《管理规约》、《业主大会议事规则》等管理制度，定期公开专项维修资金和公共收益收支情况，发挥好线下“三会一代理”和线上业主微信群，正向引导居民“说事、议事、主事”。三是形成质价相符机制。针对物业收费标准低、收缴难（收缴率为50%-99%不等）、提价难（平均0.8元）问题，我们多次召开物业企业理事会和业委会联合会会议，坚持“质价相符、先质后价”原则，从居民感受度高的保洁、保绿着手整改，提升“四保”队伍的态度和服务质量，开展物业、业委会争优评比，推动优胜劣汰。通过物业服务企业区域化规模化运作，居民区常态公示物业费收支情况，建立每年一次议价会议制度，将物业费收缴、提价等居民切身利益问题纳入“三会一课”“家庭小党校”讨论内容。目前，已有13个小区提出增加物业费意向；15家物业公司主动提高“四保”服务质量、主动公开服务事项。  （浦东大调研）