桃浦第一次转型完成后，现代物流业的发展欣欣向荣。但看到眼前的转型成果，却无法让人完全满意。随着上海中心城区服务功能向高端化发展，受到级差地租和商务成本不断攀升等因素影响，桃浦工业区发展占地较多的制造业明显不景气。与此同时，桃浦地区还有30多个大小停车场，每天有近5000辆货运车进出，尘土飞扬，也与上海中心城区的功能定位不相符。

除了工业化，是否还有一条适合桃浦发展的道路可走？

又历经一个10年，答案逐渐清晰，那就是进一步向以都市产业为功能特征的生产性服务业功能区转型。

“当时桃浦的物流业还是较为低端，造成了很多卫生、治安上的问题。比如远成物流运的是大件货物，汇集在一起仿佛像是大型的农贸市场、水果批发市场，环境脏乱差问题成了治理难题。物流的属地不应该在桃浦，桃浦的定位应该是中心城区里的一个镇。记得我当时向到桃浦视察的中央领导汇报时讲，我们这个镇是中心城区里边和郊区乡镇接壤的地方，而不是郊区靠近中心城区的地方。

如果说桃浦的第一次转型是为了污染摘帽，形成了一点城市的形态，就是时常看到车水马龙的热闹景象；那么第二次转型，就是要往更高效的方向转型”。

——时任普陀区桃浦镇党委书记、镇

长、人大主席 洪跃弟

2004年，都市型工业发展取得新突破，《桃浦工业区发展与环境整治规划》获市政府批准，控详规划基本完成，为改造改组老工业区，建设现代都市型工业基地，创造了新的发展机遇和空间。2008年，桃浦工业区进一步转型，逐渐形成以都市产业为功能特征的生产性服务业功能集聚区。

借力于区位交通优势，桃浦形成园区发展特色，通过存量盘活与增量发展的有机结合，将重点集聚于那些想通过上海走向国际市场的长三角民营企业机构，成为民营企业进入上海、连通国际的平台，让桃浦成为上海贯彻落实长三角区域一体化战略的关键节点和经济枢纽之一。李子园大厦、盛源科技园、中鑫企业广场、康建广场，就是转型生产性服务业的地标。